部土地利用司负责人解读《国有建设用地出让地价评估技术规范》

    3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称《规范》）。《规范》出台的背景是什么？与2013年起实施的《国有建设用地使用权出让地价评估规范（试行）》相比，《规范》在哪些方面进行了修订和完善？《规范》对国有建设用地使用权出让地价评估提出了哪些具体要求？围绕这些问题，记者采访了部土地利用司负责人。

　　记者：什么是出让地价评估？为什么需要对出让地价评估单独规范？

　　负责人：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第10条要求：市、县国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。《协议出让国有土地使用权规定》第11条要求：市、县国土资源行政主管部门要对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。《城市房地产管理法》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。不难看出，出让地价评估是依照法律法规或国家有关政策规定，针对拟招拍挂或协议出让地块，以及出让后调整规划条件的地块开展的地价评估。评估目的是为确定出让底价或标定、核定应补缴土地价款提供参考依据。

　　考虑到以下问题，有必要单独出台出让地价评估技术规范。第一，由于出让地价评估的结果可能直接影响到土地出让收益、影响到国有土地资产是否流失，因此出让地价评估相比一般的宗地地价评估更为重要，需要慎重对待。第二，相对而言，出让地价评估类型多样，比一般宗地评估更为特殊复杂，需要考虑的各方面技术因素很多，有必要从技术规范上单独予以明确。第三，在2013年《规范（试行）》出台之前，由于已有的技术规定过于原则，技术路线不够明晰，使得出让地价评估过程中的自由裁量空间过大，增加了寻租机会，造成地方较大的廉政和国有土地资产流失风险隐患。

　　记者：请简单介绍一下《规范》的起草过程？

　　负责人：按照“拟订土地估价技术标准”的行政职能，国土资源部土地利用司会同中国土地估价师协会，于2011年开始了相关研究论证，在前期调研基础上，部土地利用司于2012年10月形成初稿，广泛征求中估协技术审裁委员会全体专家、各省级国土资源主管部门、部分市县国土资源部门、土地估价机构和部内各司局意见，并先后召开四次专题论证会，形成了《规范（试行）》版，于2013年4月8日起实施。《规范（试行）》实施五年来，取得了积极显著的成效，受到社会各界的广泛好评。

　　一是迅速规范了出让地价评估行为，估价师有了明确的技术依据。二是促进了土地市场秩序规范，土地出让后擅自调整开发建设条件的现象得到有效遏制。三是有效降低了国有土地资产流失风险，增强了土地出让领域的廉政防火墙。实施期间，部土地利用管理司组织中估协持续不断收集各地反馈意见，2017年，部启动修订工作，会同中估协开展调研，广泛听取各地土地估价机构对《规范（试行）》的修订意见，并发函全国各省级国土资源管理部门征求修订意见，根据调研和各地意见反馈情况，对《规范（试行）》进行了修订，形成了《规范》，经部专题会议研究后正式发布。

　　记者：此次规范修订的指导思想是什么？具体修订内容有哪些？

　　负责人：此次修订，一是坚持维护正常地价形成机制和市场公平原则。二是保持稳定，从实施情况看，《规范（试行）》总体科学可行，为保障工作连续性，不做太大修改。三是与时俱进。充分考虑近年来土地市场发展变化实际和土地利用管理工作新方向，体现有利于盘活存量低效用地、有利于增加租赁住房用地供应、有利于促进多主体供地的修订思路。

　　修订的主要内容有以下几个方面：

　　一是文字规范。进一步理顺表述，政策用语与现行有关规定保持一致，术语和专业词汇与2014年发布的《城镇土地估价规程》保持一致，更新技术标准版本，增加新出台的法律法规政策内容要求等。

　　二是明确委托方。针对部分地方仍存在地方国土部门要求土地使用权人委托评估，导致委托方干预评估结果的情况，将评估程序的“接受委托”明确为“接受国土资源主管部门（或出让方）委托”。

　　三是增加“出让时约定租赁住宅面积比例”的评估类型，并明确以市场租金为重要测算依据，体现对租赁住房用地的支持。

　　四是进一步明确估价期日。将“国土资源主管部门同意补缴地价时为准”修改为“国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准”，表述更为准确。

　　五是体现对存量地盘活的支持，促进释放存量。对存量地改变容积率等利用条件补缴地价，原规范为三种计算方法取最高值，修订为只按正常市场价格一种方法计算。增加“容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价”的规定，便于容积率调整后仍低于1的低效地再利用。增加“工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格”。删除了对开发成本的相关规定，明确了对工业用地现状条件的价值，鼓励低效工业用地再利用。

　　六是规范多项用地条件同时调整的评估路线。明确应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款，解决地方执行过程中每项条件单独计算、地价只增不减的理解误区。

　　此外，为发挥地方积极性，避免歧义，删除了三旧改造的相关表述，并落实了《资产评估法》的相关要求。

　　记者：请问《规范》与《城镇土地估价规程》是什么关系？新旧规范应如何衔接？

　　负责人：从技术层面看，《规范》是对《城镇土地估价规程》的完善和细化，按照《资产评估法》要求，《规范》与《城镇土地估价规程》同属土地估价基本技术准则，是土地估价专业评估师必须遵循的最高技术标准。从执行看，按照特别与一般的关系，在出让地价评估领域，遇有同类规定时，《规范》应优先于《城镇土地估价规程》。

　　《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。